丹佛——（商报）--2020年9月14日，公寓投资和管理公司(纽约证券交易所：AIV)（"Aimco"）宣布关闭一家加州合资企业，并计划通过分拆将其业务分为两个独立且不同的上市公司，即公寓收入房地产投资信托基金（AIR）和Aimco。如下文所述，这些交易对应税股东有重大税务影响。在分拆后，这些交易预计也会给AIR和应税股东带来实质性利益。在这些好处中，AIR预计将有一个更新的税基，降低未来房地产销售的税收成本，从而加强投资组合管理。AIR更新的计税基础使得未来现金分红更有可能作为资本回报或资本利得征税，从而增加了其对应税投资者的税后价值。此外，我们预计每位股东的留存基础将分配给其Aimco股份，从而创造机会以未实现资本损失的形式获得抵消税收优惠。下文所述交易的实际税务后果将取决于个人股东的具体情况、Aimco为美国联邦所得税最终确定的实际收益和利润、航空普通股开始交易后确定的公平市场价值以及其他因素。我们敦促股东就这些交易在特定情况下的特定税务后果咨询税务顾问。2020年房地产销售的税收影响预计房地产销售收入约为20亿美元，其中包括先前披露的加州合资企业的成立。这些销售大部分已经结束，或者正在签订合同。应税股东通常会确认与这些房地产销售相关的应税收入。我们目前预计，应纳税所得额估计为16亿至17亿美元，将主要在分拆前以现金和股票或全部股票的形式分配给Aimco股票持有人，具体取决于个人股东的选择。该应税收入的一部分预计将作为航空股份分拆分配的一部分进行分配。分拆的税务后果总的来说，我们预计AIR的分拆将被视为美国联邦所得税的应税交易。美国股东在分配日收到的航空普通股的公平市价（加上任何现金代替零碎股）通常被视为应纳税股息，但前提是该股东在Aimco的任何当前或累计收益和利润（包括收益）中的应分摊份额Aimco承认与分拆有关）。超出部分将首先被视为股东在Aimco普通股股份中的免税资本回报，任何剩余超额将被视为资本收益。Aimco将无法向股东提供Aimco的收益和利润，直到发生分拆的日历年结束。然而，Aimco预计，它将确认与分拆相关的税收目的的大量资本利得，这将大大增加其本年度的收益和利润。Aimco目前的估计是18亿至47亿美元，基于分拆中航空股票价值的30至50美元区间。例子：分拆的税务后果下表是一个说明性的例子，说明了以各种假设价值计算的资产分拆产生的应税收入和每股联邦税。美国个人股东联邦税收影响的说明性示例-图1 每股（四舍五入）航空股份分配的税收影响说明       空转后的假设价值30.00美元40.00美元50.00美元Aimco内部的估计计税基础-18.00美元-18.00美元-18.00美元航空股份应纳税所得额12.00美元22.00美元32.00美元     与1相关的估计所得税：   资本利得1.00美元3.5美元6.00美元未捕获段1250增益2.00美元2.00美元2.00美元估计所得税总额3.00美元5.5美元8.00美元          脚注：   1未收回证券交易的税率为25%。1250收益，20%的资本收益率，加上3.8%的净投资所得税。实际税率因个人情况而异，包括个人国家税。航空股份计税基础美国股东在分拆中获得的航空普通股股份的计税基础通常等于该等股份在分配日的公平市价，美国股东对这些股份的持有期将从分配日的第二天开始。Aimco股份的计税基础美国股东在分配时持有的Aimco普通股股份的税基通常会减去上述不征税的资本回报额。美国股东持有Aimco普通股的期限不受分配影响。示例：Aimco股份的计税基础下表是资产剥离后Aimco股份股东的税基示例。美国个人股东联邦税收影响的说明性示例-图2 每股（四舍五入）剥离后Aimco股票的说明性基础       分拆前Aimco的假设计税基础30.00美元40.00美元50.00美元假设资本回报1-14.00美元-14.00美元-14.00美元Aimco股票分拆后的计税基础16.00美元26.00美元36.00美元          脚注：  1预计每股资本回报率为10-18美元，但这一数额要到年底后才能知道。实际金额可能存在重大差异。分拆后的潜在股东交易由于航空股份的计划股息预计将向收款人征税，本次交易刷新了AIR所有财产的折旧基础，使得未来的航空股息可能包含更少的应纳税收入。根据各种假设，包括折现率，折现为净现值后的差额抵消了大约8年内交易的税收成本。此外，我们预计每位股东的留存基础将分配给相关的Aimco股份，这可能会创造机会，以资本损失的形式抵消税收优惠，这可以通过出售Aimco股份实现。将来，股东可决定同时持有AIR和Aimco股份，同时出售AIR和Aimco股份，或出售AIR或Aimco股份。示例：AIR和Aimco股票的税后价值下表说明了AIR和Aimco股票在分拆后的税后价值，以各种假设的AIR和Aimco价值以及在分拆前的股东税基础金额计算。美国个人股东联邦税收影响的例证 每股（四舍五入）说明性税收对Aimco股东的税务影响，在拆分前以30美元为基础，在拆分后出售       分拆后的假设航空股价值30.00美元40.00美元50.00美元剥离后的假设Aimco股票价值4.00美元6.00美元8.00美元分拆后假设总价值34.00美元46.00美元58.00美元     分拆后航空股的假设计税基础30.00美元40.00美元50.00美元分拆后Aimco股份的假设计税基础（见上图2）16.00美元16.00美元16.00美元分拆后总假设计税基础46.00美元56.00美元66.00美元     假设资本损失-12.00美元-10.00美元-8.00美元与资本损失相关的假设税收优惠12.75美元2.5美元2.00美元     分拆后假设总价值34.00美元46.00美元58.00美元空气分配的假设总估计所得税（见上表1）-3.00美元-5.5美元-8.00美元与资本损失相关的假设税收优惠2.75美元2.5美元2.00美元税后总价值33.75美元43.00美元52.00美元          脚注：   1假设资本损失抵消了20%的资本收益加上按3.8%征税的净投资收入。美国个人股东联邦税收影响的例证 每股（四舍五入）说明性税收对Aimco股东的税收影响，在拆分前以40美元为基础，在拆分后出售       分拆后的假设航空股价值30.00美元40.00美元50.00美元剥离后的假设Aimco股票价值4.00美元6.00美元8.00美元分拆后假设总价值34.00美元46.00美元58.00美元     分拆后航空股的假设计税基础30.00美元40.00美元50.00美元分拆后Aimco股份的假设计税基础（见上图2）26.00美元26.00美元26.00美元分拆后总假设计税基础56.00美元66.00美元76.00美元     假设资本损失-22.00美元-20.00美元-18.00美元与资本损失相关的假设税收优惠15.25美元4.75美元4.25美元     分拆后假设总价值34.00美元46.00美元58.00美元空气分配的假设总估计所得税（见上表1）-3.00美元-5.5美元-8.00美元与资本损失相关的假设税收优惠5.25美元4.75美元4.25美元总价值