起源减少市场分析Paul Fiorilla 2018年12月3日新闻报道编者按：PaulFiorilla是Yardi Matrix的研究总监。尽管对公寓和工业地产的需求很高，但他对贷款来源减少的分析，最近由环球街（Globe Street）发表。您可以在此处找到可供下载的完整报告摘要。（选择国家类别。）对利率上升和经济增长疲软的担忧导致商业抵押贷款发放放缓，尤其是在不受青睐的资产类型，尽管债务资本广泛可用。美国抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association）报告称，2018年第三季度商业抵押贷款发放量较上年同期下降7%。MBA的调查显示，跌幅最大的是招行，同比下降53%，而商业银行则比一年前少了22%。寿险公司和GSE多户型贷款机构的贷款略有增加。贷款减少更多地反映了需求而不是供应。没有主要的债务资本来源在撤退，债务机会基金的数量正在上升。然而，全国房地产销售下降了10%左右，而不断上升的利率使一些借款人不愿再融资。自2017年9月触底略高于2.0%以来，10年期美国国债稳步增长，自9月中旬以来一直超过3.0%。这增加了贷款息票，尽管贷款息差在过去一年中普遍下降了40至50个基点，因此借款成本的上升幅度不及利率。不断收紧的贷款利差反映出贷款人对预订贷款的良好胃口。另一个阻碍发起者的因素是，随着购房者开始退出，房地产销售下降。卖家的出价越来越少，尽管收购收益率还没有明显攀升，但买家正在寻求定价，因为随着未来几年经济放缓，租金增长可能会放缓。借款人谨慎行事的一种方式是，相对于固定利率，浮动利率贷款的需求越来越大。浮动利率贷款为借款人提供了更灵活的出售或再融资。一些借款人正在为利率上限买单，这一上限为还本付息提供了确定性，同时也给了他们想要的灵活性。浮动利率交易的增长是债务基金的一大利好，而商业银行和招行则是如此。债务基金正从商业银行手中抢占建筑和再开发贷款的市场份额。与此同时，中国商业银行（CMBS）发现，对中型固定利率渠道贷款的需求正在减少。今年，招行发行的越来越多的份额来自大额单一借款人贷款。在这个周期的这个阶段，放贷人的行为与上一个周期有很大不同，当时贷款条款变得越来越激进，直到市场崩溃。如今，贷款机构在定价上展开了激烈的竞争，提供了更多的只计息期，并放宽了一些契约，但仍将杠杆率保持在60%至70%之间，并要求借款人持有大量股权。这是否足以在下一次经济衰退时防止出现违约潮尚不清楚，但债务来源这次面临的风险资本将减少。放贷者也在区分不同的房地产类型，以使他们的投资组合尽可能不受经济衰退的影响。对工业和多户型房地产（无论经济表现如何，预计未来几年仍将保持强劲需求）的需求难以满足，而希望增持基本面前景不太确定的资产类别的贷款机构越来越少。MBA报告称，第三季度医疗房地产贷款额同比下降55%，零售业（28%）、酒店（19%）和办公楼（17%）也出现下滑。与此同时，多户型和工业地产支持的贷款量分别增长了19%。