建造出租雅迪英国智库Yardi博客工作人员于2018年7月16日在新闻中发表就在几年前，建筑出租（BTR）在英国还是一个很少使用的短语。现在它是最热门的房地产行业之一。Yardi和房地产周召集了一个由顶尖专家组成的智囊团，讨论BTR的成熟程度、它仍然面临的挑战以及该行业今后的发展方向。智库小组成员：安德鲁·库克——M&G房地产投资经理（AC）Lora Salomidou–集体（LS）产品负责人Rebecca Taylor——长港（RT）投资总监Katherine Rose——Prsim（KR）数据与咨询服务总监John Dunkerley–Apache Capital（JD）首席执行官兼联合创始人Russell Markou–Tipi（RM）PRS运营主管James Pargeter——Greystar Europe（JP）项目总监主席：David Parsley-地产周刊（DP）特约编辑DP：BTR离成熟市场还有多远？现在是否被视为机构级投资？JD：人们对他们认为它在哪里和它实际在哪里的看法有很大的不同。有11万个BTR单元在建或在规划中。我认为我们还没有真正触及表面。我认为它没有人们想象的那么先进。LS：这个集体从一个稍微不同的角度来看待BTR，并且更加关注消费者。我们之所以能达到BTR的水平，主要是因为消费者的期望值发生了根本性的变化。投资者的观点略有不同，但如果我们将BTR的投资回报率与从建设到出售的投资回报率进行比较，就大不相同了，大数据的数据库，因为投资者不必管理房地产，像我们这样的公司就这样做了。JP：就成品而言，它当然还不成熟，但在建和在建的项目很多，我认为围绕这个行业的思路和政策在过去两年也已经成熟了很多。除了对那些选择租房的人来说，BTR迫切需要填补那些买不起房的人和那些没有经济适用房资格的人之间的住房差距。最近的一项调查发现，45%的千禧一代购房者建议他们的同龄人不要因为额外的交易成本而烦恼，尽管他们认为这是一种投资，但近年来许多房屋的价格已经下跌。因此，很多人都指向了这个行业的增长。KR：这张桌子周围的人生活和呼吸。我们理解这一点以及我们要达到的目标。但今年早些时候我们的租户调查显示，只有三分之一的人了解BTR是什么。不是一个模子适合所有人。我们必须努力找到租户想要什么，而不是在这里复制美国模式。AC：人们普遍认为英国的BTR是一个学走路的幼儿。运营中的BTR资产仍然很少。作为一个基金，我们使用的是BTR模式的第14版。我们花了两年时间教育人们了解这个行业。在那期间筹集资金非常困难。但随着越来越多的人加入，了解了它是什么，越来越多的养老基金开始将其视为可投资资产类别。我们正在学习走路，但那里有大量的资金支持。我们都还在互相学习。真正的增长将出现在未来五年，尤其是与相当停滞的建筑销售市场相比。RT：我们是10年前的学生宿舍。我们为机构和养老基金投资，但花了很长时间才把它们弄到手。我们从2013年开始投资，我们的机构基金在2016年才关闭。投资者信心正在增强，但目前还不一定。从成本角度来看，没有足够的资产来理解它们是如何工作的。每个人都在谈论25%的魔术入网率，但这是事实证明吗？是这样吗？RM：人们不知道接下来会发生什么，很快，当BTR产品的第一次大浪潮发布到市场上时，精灵就要出柜了。期望值会上升，我们必须确保客户了解产品。DP：市场如何确保更多人了解BTR？LS：人们不知道BTR是什么的一个主要原因是没有平台可以让产品被发现。如果我们看看今天人们是如何消费房地产的，他们会使用Zoopla这样的平台，但这些平台都没有针对BTR进行优化。你不可能为产品做广告。一旦这些平台建立起来，人们就知道该去哪里找了。我们需要一个用于BTR的Zoopla。RM：当我从酒店部门进入这个行业时，我想知道为什么没有TripAdvisor。我们应该接受坏的反馈，因为它有助于我们吸取教训。一旦几年后第一波新产品投放市场，人们的期望值就会上升，所有这些指标都将到位，提供最佳服务的公司将获胜。AC：这是一种权衡。该产品还不支持这样一个平台。在未来五年，与Rightmove和Zoopla在营销预算上的竞争将是一个艰难的挑战。KR：有人希望推出这样一个平台，而这个行业需要它。但是现在没有足够的容量。这也是地理上的。在同一个地方没有足够的钱。你拿它和什么比较？JD：还有一个因素是每个人的商业模式都略有不同。你不想放弃太多。我们可以谈论很多事情，但归根结底，没有多少人在英国证明了他们的商业模式。RT：这就是为什么未来两年是关键。管道是巨大的。DP：市场有什么风险？JD：四年后有潜在的风险。房间里的大象可能是工党政府及其影响。RT：租金管制只会扼杀整个行业。这肯定会引起紧张。JD：这不会扼杀整个行业，但会减慢速度。所有的机构都意识到了这一点，仍然有需求。但四年后就会有这种风险。AC：我们在20世纪70年代以前一直拥有住宅。我们从中得到了什么？租金管制。整个商业案例都是以租金增长为基础的。我们是一家养老基金，我们正在努力匹配负债，一旦你引入租金控制，你就剥夺了我们的能力。DP：BTR的人口结构在变化吗？新产品是否会迎合不同年龄段的人群？LS：代际思维有很多问题。我们这么做是可以理解的，大数据市场，物联网水表，因为很难满足这么多人的需求，但是代际思维根本不起作用。如果你更深入地研究人口统计学，就会发现既有相似之处，也有许多不同之处。RT：当你建房子出售时，你不会说"我的目标市场是25岁的人"。你在市场上建房子出售，你想让它对市场上的人有吸引力。BTR也是一样。在我的大楼里有19岁的年轻人和一对78岁的夫妇。他们都住在那里，因为他们喜欢这里的位置和建筑。JD：在美国，BTR大楼里有一个各年龄段的巨大横截面。但是，老年人的生活方式正在向租赁产品发展。我们正在购买的网站，我们正在寻找两个用途：一个后期生活设施和一个为年轻人。我认为这将成为常态。老年人希望见到年轻人并成为广泛社区的一部分。KR：在我们的租户调查中，43%的45岁以上的人表示，海淘客，他们会考虑为50岁以上的人提供一个有针对性的BTR街区，高于去年的35%。这是一个巨大的市场。但是，认为老一辈人不想和年轻人生活在一起是错误的。他们是这样的，这让他们保持年轻。你需要考虑一些方面，如机动滑板车，更宽的路径，更大的转弯圈。但这一切都是关于一个灵活的空间，每个人都可以住在一起。JP：大约六年前，我是第一个泡沫生活计划的顾问。我们原以为顾客会直接从大学毕业，却惊讶地发现这是一群人。他们有一些年轻人，但其他人也加入了。我们立刻意识到，我们的目标是一个混合人口的市场。DP：您希望BTR在未来五年内看到什么？AC：规划政策需要改进。我相信契约是一种可行的方式，我不相信单独的资产类别。我们需要地方当局对这一提议及其对社区的好处有更多的了解。为更大的利益而进行的长期机构投资对地方当局来说是件好事。我同意。我认为这应该是一个明确的资产类别，但对于地方政府来说，关键在于规划。RT：市场的不确定性是值得关注的，不仅仅是我们的部门，个人云服务器，还有所有部门。但该行业的发展突飞猛进，尤其是在过去三年，我认为未来五年无论发生什么，都将是令人兴奋的时刻。RM：我们需要展示什么才是真正有效的，我们将能够在几年后，当地面上有更多的库存时，做到这一点。当这个精灵从瓶子里出来，人们意识到BTR产品是什么样子的时候，我们就可以开始弥合这个领域的知识鸿沟了。JP：我很高兴认识到对这一产品的需求，而且政治家们终于认识到在过去40年左右房地产市场中积累的问题。我认为对于BTR行业来说，这是一个非常激动人心的时期。JD：从投资的角度来看，任何投资都是风险，但机会是巨大的。我们的社会正在发生巨大的人口变化，BTR有着多元化的空间，这比任何其他房地产行业都要大。政府的更迭会带来挑战，但BTR的船已经开航了。市场有动力，这是一个长期的游戏；我们期待着10年、15年、20年的未来。LS公司