189年11月9日MIN READParkway Properties首席运营官Mike Fransen致力于创造房产租户不想离开Mike Fransen是Parkway Properties Investments，LLC的首席运营官，该公司在阳光地带拥有并运营高质量的办公楼。弗兰森管理着一个近900万平方英尺的投资组合，他在调整策略以满足当今租户快速变化的需求方面处于领先地位。Parkway深知，如今的空间更多的是体验，而数据对于了解租户的需求至关重要。他们经营自己的物业时有一个目标——让客户更有利可图有效率。迈克是悉尼威立雅运输公司2018年加速用户大会的小组成员。他与悉尼威立雅运输公司（VTS）坐下来，详细分享了作为房东，数据驱动为何如此重要。他还说他想"苹果化"租户。苹果他告诉悉尼威立雅运输公司，"他们希望你很难离开他们，"他继续说在我们的行业里，离开一座建筑往往太容易了——我们把自己商品化了。这是要弄清楚一个产品阵容，真正了解从门口进来的客户，然后从中建立和策划一种体验。"享受.VTS：你是如何在商业地产起步的？迈克·弗兰森：意外。我在军队服役了五年。我花了两年时间，想弄清楚自己毕业后想干什么。我要做的任何事都是新的，这有好有坏。我有个朋友在百威工作，很难马上找到最适合我的地方。我没上过房地产课程。那是我唯一申请的房地产工作。我知道我想要的是我能快速学习的东西，然后有机会承担一定程度的责任，进入一个我可以领导和改变的角色。我也知道我不想坐在电脑前。我不是电子表格个人。那个我越是投入，我就意识到这是一个真正动手的行业。它是多方面的。每天都是不同.VTS：你最喜欢这份工作的什么？是什么让你每周一早上都能回来？弗兰森：让我现在回来的是在一个关键行业帮助创新和进步的机会它。你他说，现在已经有了一个你可能一段时间都没有过的调整——资本市场对此很感兴趣，运营商对此也很感兴趣，当然用户也非常有兴趣把它做好。这并不是完全一致的，但有一个真正的焦点围绕它，这意味着你可以实际执行一些真正有趣的想法。我喜欢房地产，因为我是那种"修剪草坪"的人。我喜欢修剪草坪，因为我可以回头看一眼我所拥有的一切已完成.VTS：我们看到市场发生了一些重大变化，改变了房东管理投资组合的方式。你和你的团队所看到的主要趋势是什么？公园路是如何适应的？弗兰森：这听起来没有新意，但我认为正在进行的劳动力大转移只是把很多事情放在前面和中心，而这些东西曾经是一个随意的、不可分割的，"哦，那会很有趣"到"我们该怎么做？"？"比如说，食物就是人们想到的一个类别。当我们在奥斯汀的时候，有一个重大的转变。你有一些传统的公司，比如律师事务所和说客，他们占据了奥斯汀市中心靠近州议会大厦的大楼，他们正被年轻的技术型公司所取代。在食物方面，我们有一个非常"安全和可预测的"熟食选择。然而，我们发现，我们并不是很成功地用这个熟食店吸引这个新品牌的用户。我们意识到人们不仅仅想要食物，他们还想要体验组件。输出在那次谈话中，我们最后到了一个美食厅。我们看到年轻人很快就联系上了，尽管我们只是通过渲染和某种程度的承诺来传达这个想法它。它这不仅仅是因为这是比熟食店更好的食物（尽管可能是这样），而且房客（雇主）也将其视为一个重要的替代品，以取代他们为吸引和留住员工而付出的努力。他们觉得在这方面他们好像卸下了一个巨大的负担。因此，一旦食品大厅开张，房客们愿意支付额外的费用。在那一刻，我们也意识到"社区"变成了现实——我们不再只是一个8-5，工作日的行动。这些概念开始被编织到周围住宅产品的晚上和周末的结构中…真正的生活、工作、娱乐机会自然地完成了有机地.VTS：您的加速小组旨在通过采用租户心态来利用不断变化的租户需求。这对你意味着什么？弗兰森：试着进行更有意义的对话。最近，我喜欢和人力资源部有更多的对话，而不仅仅是房地产。别误会我。最终达成交易仍然需要房地产，但归根结底，如果你要走这条体验之路，对大多数公司来说，人力成本是房地产成本的10倍之多。在某些情况下，我不一定会发现，在一个给定的公司里，这两个原则实际上是共存的，正如你所希望的那样是的，那个我怎样才能使公司的工作变得更简单、更有效？每个人都想要生产力。每个人都会说，我会让你更有效率。但我该如何做到这一点，衡量它，让你想在我们的资产上呆得比其他任何地方都长——尤其是当你考虑到我们正在转向一个公司希望达成短期协议的时代时？那可不容易。这是一个与技术相关的例子，我们正在实时生活。首先，很难弄清楚你的房客在想什么，因为你从一家怪兽公司得到的反馈的性质无处不在。我们推出了一款名为"仪式"的提前订购应用程序，它基本上是一款面向我们人群的应用程序，允许他们预订午餐。他们可以选择自己的时间，订购，付款和取货。对一个零售商来说，这很好。它非常实用。什么对我们来说确实如此，我可能还没有完全理解这一点，就像我们在给鸟类做标记，观察它们的迁徙模式。我们在休斯顿有一个500万平方英尺的校园，我问人们（谁在校园的另一边对零售商），"嘿，我们在这里的新设施-你们的人在用吗？"他们认为没有机会，太远了离开。但是我知道，对于一家公司来说，在发布应用程序的第一天，有40个人走过校园，我知道他们到底碰到了哪些供应商。在下一次与房客的会面中，我问他们对新产品的看法，他们说，"我们永远都到不了那里。"我给他们看了上个月的报告——他们平均每天有35人在那里赶路。"神圣的烟。"我们没有意识到，"他们说太好了。我们能看看报告吗？我们很乐意与您合作。"VTS：技术如何改变您的租赁和资产管理流程？弗兰森：它让我们在追求用户的过程中更具手术性。我会用"客户细分"这个词。我经常用苹果商店来比喻。我们主持，有一个非常明亮，愉快，易于使用和容易找到商店。商店苹果的美丽之处在于，他们不仅销售手机、耳塞或电脑。他们让你锁定他们的品牌，锁定在比任何一个组件都大的东西。他们想让你很难离开他们。他们的产品易于使用。。。非常直观。很难离开那个。在我们的行业，感觉离开一栋大楼太容易了。它是关于找出一个产品线和细分市场，并真正了解通过门。门我的想法是我想把你"苹果化"。我希望你有一个共同工作的项目团队，你的核心需求主要集中在传统的办公室租赁上。也许我们还有其他用途或群体的空间。但是，你把所有这些都留在食物和良好的健身和我们的节目上的想法是不可取的。当你把所有这些都打包在一起，你会说，"这和价格无关。我愿意为此付出代价。我从中获得的收益远远超过了我所支付的任何利率，而且我仍然有机会通过我可以衡量的所有其他方式实现储蓄。我不能放弃衡量我们业务的标准。人们仍然希望看到良好的记忆力。他们仍然希望看到每英尺的好速度。所以，如果我能在这些方面表现出色，你可能不喜欢合作和其他方面，但你肯定会喜欢结果和结果.VTS：如果你不从事商业地产，你会做什么？弗兰森：我觉得很幸运。我真心热爱我的工作。这是令人满意的，这是每个人的愿望。这个行业和角色让我接触到了这么多优秀的人，我只希望我能付出努力，每天都能有所不同。主题：行业新闻加速所有者创新者聚焦