1811年4月12日MIN就当前的CRE工业革命向瑞银的Jonathan Woloshin提问商业地产的工业部门目前正以创纪录的发展和极其强劲的房地产基本面飞速发展。一些研究报告记录了它的崛起，其中包括瑞银执行董事乔纳森•沃洛辛（jonathanwoloshin）的一份报告。在这篇文章中，投资公司资产管理团队的商业地产分析师展示了电子商务如何推动了工业的增长轨迹。电子商务和第三方物流行业由于其指数级增长以及仓库和配送空间的增加而成为游戏规则的改变者。亚马逊（Amazon）等公司的同日送货日益重要，这就要求设施更贴近消费者，而不仅仅是在城市郊区的传统工业园区。瑞银（UBS）表示，尽管房地产开发占用了数亿平方英尺的巨大空间，但房地产仅占电子商务公司总成本的5%。20%的交通费和30%的人工费都要大得多，所以在高价值城市地区租赁房地产就不那么容易了关注点.VTS最近与Woloshin谈了这些话题，以及电子商务如何改变了商业地产的工业部门。电子商务和第三方物流业正推动着一个历史上强大的工业部门。是什么使目前的环境不同于其他历史时期的工业扩张？乔纳森·沃洛辛：如果你回顾历史，回到工业时代的开始，我们显然拥有了新技术。我能想到的最好的就是飞机的发明。它缩小了世界的规模。现在的情况是，互联网不仅缩小了世界的规模，而且还在不断缩小，供应链也在不断缩小。每个人都有理由关注电子商务，但这更像是供应的绝对萎缩链条。时间-对市场至关重要，成本对市场很重要。由于我们在大范围的基础上实现了当天交货，这不仅仅是电子商务。这是对产品分销方式的重新思考。我们敢说"这次不同了"，因为每个周期都不一样，但这是几代人以来我们第一次真正看到供应链的彻底改革。电子商务租户的空间需求与其他行业有何不同？Woloshin：在当今时代，有很多仓库空间在功能上已经过时了。历史上，28英尺的净空高度被认为是可以接受的或标准的，但现在这些数字已经远远超过了30英尺。我最近读到亚马逊正在研究开发一个净空为75英尺的设施。另一个主要的变化是将自动化和机器人技术引入仓库空间。我们将要看到的是更大的空间，更高的净空高度和更少的物理空间员工。在城市地区，随着我们缩小供应链，在人口密度更高的情况下，你将看到更多的仓库空间，从而加快上市时间，提高供应链的效率。例如，在西雅图，这种情况正在发生在垂直的多层仓库中。Prologis正在西雅图乔治敦附近建造一个三层仓库，允许卡车同时上三层楼。很多人都会这样城市。一个其他不断变化的问题是无人驾驶卡车的效率不断提高，这也将进一步降低供应链的成本。我们给供应链带来的自动化程度越高，效率和成本就越高减少。如果你看看供应链，你最大的两个成本是运输和劳动力。它们大约占支出的70%。这些都是进化的，不是革命性的变化，但是，它们正在到来。拥有一家电子商务公司与租赁一家工业企业的决策过程是什么？Woloshin：从历史上看，如果你看商业房地产的租金与购买，在很多情况下，公司租赁而不是拥有仓库空间更有意义。这并不意味着他们不会拥有其中的一部分，也不意味着亚马逊不想有一天从开始到结束拥有供应链，包括飞机、卡车和仓库。但这归结为两件事：资本的有效利用和核心竞争力。公司希望专注于自己的核心竞争力，以及在哪里可以获得最高的资本回报。如果第三方能够在房地产上获得更高的资本回报，并将其从账面上剥离出来，这将是一种双赢。许多传统零售商是最大的电子商务租户。他们是否相应地改变了他们的空间？沃罗辛：在某些情况下，他们正在进行改造，而在另一些情况下，他们在建造空间，在那里他们可以拥有传统的供应链和全渠道。Prologis估计，全渠道需要的仓库空间是传统实体零售的三倍。如果你想一想旧的供应链，你会从洛杉矶港的一艘船，到内陆帝国，再到当地的配送中心，再到一家商店。现在，许多零售商会告诉你，拥有一个全渠道的存在是多么重要。你需要为消费者提供在线购买和店内提货、在线购买并发货到商店、在线购买和店内退货等功能。如果考虑到仓库空间带来的需求，采用全渠道策略的零售商需要更多的空间，而且空间很大。电子商务产业的地理趋势是什么？有没有偏离通常的大型枢纽，或是新的区域正在变得越来越突出？沃洛辛：答案是两者兼而有之。很明显，由于全球贸易、电子商务和巴拿马运河的拓宽，你将看到内陆帝国、达拉斯地区和宾夕法尼亚州的利海河谷有大量的建筑。但另一个问题是，企业是否会对功能陈旧的设施进行改造，还是将其拆除，在更密集的城市进行重建区域。It回到整个供应链的萎缩。如果你去南加州（从文图拉县的底部到安大略省，再到奥兰治县再到水边），这个市场大约有20亿平方英尺的工业空间，空置率约为1.8%。加州历史上很难开发，首先，没有可用的土地。有时，如果存在分区问题，不允许它们重建，或者垂直布置，使它们更多，那么公司将不得不处理现有设施现代。但是不同的市场有不同的问题。在布鲁克林，有一个大仓库建在一个旧的零售点上。一些质量较低的购物中心也可能成为配送中心，因为与质量较高的购物中心相比，它们在这方面没有太大的发展前景。我认为这是一个多管齐下的方法。随着电子商务公司越来越多地提供同日送货服务，这如何改变城市工业弹性资产？我们会看到更多的工业部件混合使用吗？沃罗辛：我们看到的大多数混合用途都与普鲁士国王购物中心的情况类似。这是全国最好的购物中心之一，内部正在重新出租。还有公寓和酒店。我没听说过很多有工业设施的商场，但有一点可能是有道理的，那就是一个B字头或C字头的商城，那里有一些知名的百货公司申请破产，把这些以前的商店变成分销或打包发货设施商场经营者可以去找房客说："你需要全渠道。我们有20万平方英尺的空间，作为你们的公共区域和维护费用的一部分，你们都可以分享。"但这将是一个非常具体的市场和质量的商场。你不会在高端商场看到这种情况，但你看到的是后台部分被分配打包发货。是否有过度建造的危险？企业是否可以改变策略，在未来减少产品的仓库或分销空间，就像零售业的大卖场发生了什么？Woloshin：当然，你可以看到选择过度建设，而房地产是当地的终极业务。但除非出现全国性衰退，否则在可预见的未来，我们仍将看到需求大于供应的局面。任何一个特定的地方都有供应过剩的潜力吗？当然。根据我与上市公司的谈话，他们不仅仅是为了建设而建设。当他们说构建规范而不是为了适应而构建时，他们不太可能是一时兴起才这么做的。他们关注的是当地地区。It与2005年和2006年不同的是，当时的资本像水一样流向任何一个手里拿着锤子和钉子的人，这意味着商人级的开发者。获得开发资金、建筑成本和劳动力供应要困难得多。我不想告诉你本地供应过剩是没有风险的，但是如果你把这些因素加起来，就会有更好的供求关系环境。另外很多人没有意识到房地产在整个供应链成本中所占的比例很小，从4%到5%不等。所以，如果有人每年付5美元的租金，而且租金上涨了20%，想想这对整个供应链的经济意义。如果供应链的精简能让企业减少劳动力和运输成本，那么不断上涨的房地产成本就更容易消化了。主题：行业新闻商业房地产新闻与趋势行业详情