英国混合用途雅迪房地产智库作者：Yardi博客员工，2016年10月13日编者按：作为与《房地产周》合作的一系列活动的一部分，雅迪主办了英国房地产发展趋势智库。最近，雅迪召集了一个专家小组，讨论混合用途的未来发展，这一概念正在该地区越来越受欢迎。小组成员：维克多·尼科尔斯助理首席执行官——布拉克内尔森林理事会迈克尔·奥格南部地区总监——Muse开发部阿利斯泰尔·肖斯坦霍普电视中心总经理本吉登斯Quintain开发部执行董事艾伦·哈里斯合伙人——Montagu Evans克莱尔·巴雷特《金融时报》个人理财编辑（主席） CB：让我们从讨论过去十年来混合用途的最大变化开始吧。BG：最大的变化是上一次经济衰退，以及这对开发区意味着什么。在住宅水龙头关闭的情况下，你必须寻找其他用途来推进计划。马：混合使用是新常态。最大的变化是投资者和占领者的看法。十年前，他们可能会觉得一个混合用途的计划正在"突破界限"，尤其是要说服资助者相信一个计划会成功，这是一项艰巨的工作。现在，他们实际上想投资于混合用途的计划，这是一个根本性的转变。越南：地方当局对混合使用的热情更高，灵活性更强。是的，我们喜欢我们的分区和总体规划，但这是因为我们面临着实现房屋建设目标的压力。但我肯定看到了公共部门更大的灵活性。BG：我们对温布利公园的几块土地有灵活的规划许可，在这些地块上，我们已经获得地方当局的初步同意，可以在地下一层零售区开发办公室、住宅、酒店或学生宿舍。这使我们能够对不断变化的市场条件作出反应，而不必回去重新规划许可。AH：十年前，开发人员的结构并不是混合使用的开发人员；他们有一个零售团队和一个独立的办公室团队，都是在筒仓中运作的。这种情况已经改变了——不再是在购物中心的顶部贴上几百套公寓了。阿斯：我仍然认为这个行业非常封闭。我花了30年的时间才真正了解混合用途的所有房地产行业。人们往往在职业生涯的早期就专攻。要减少优秀人才的孤岛现象。CB：哪里还需要更大的创新？啊：混合用途建筑。和开发人员一样，建筑师往往非常专业。找到一个能做到这一切的人仍然很难。马：我赞成。阿斯：十年前，如果我们在办公楼之前以混合办公方式租赁餐厅，这几乎是不可想象的。现在，这是一个先决条件。写字楼的人想知道那里会有什么品牌，因为这定下了基调。马：基金终于明白了造地的概念：创造具有良好交通联系和高密度的可持续发展场所。这就是长期价值固有的地方，但它花了太长时间！AS：你必须长期持有混合用途计划，否则你将得不到回报。有时，你必须做出痛苦的短期财务决策才能获得长期增长。而这种增长往往是在五年之后——有时是在十年之后。BG：在温布利，昆廷在提供便利设施方面投入了大量资金。这里有商店、旅馆和电影院；这是推广该地区和创造一个人们希望在周期早期居住的地方的关键。VN：城镇和城市都在相互竞争——为了购物者，为了工作，为了居民——所以我们需要的是独特性。地方特色来自于当地事物的混合。关键是要有一个共同的愿景（原谅我，我为地方政府工作，所以我不得不用v这个词）。BG：但至关重要的是，CIL（社区基础设施税）的资金由议会重新投资于产生这笔暴利的网站，或是靠近该网站的地方。VN：我不打算反驳这一点——这涉及到创造热闹场所的核心。现在的挑战是进一步扩大使用范围，几乎达到分形水平。在这个过程中还有什么东西会落下呢？多种用途的混合使用肯定能让事情顺利进行。CB：通常，混合使用是大型再生项目的代名词。那么，开发商和地方政府能做些什么来确保他们的计划在人群中脱颖而出呢？马：对混合使用的一个批评是，它可以有点同质化，但不一定非得如此。Muse正在布里斯托尔的Wapping Wharf与合作伙伴Umberslade合作，那里可以俯瞰漂浮的海港，那里所有的零售空间都被出租给了独立人士，其中许多人在销售当地采购的农产品。很酷，很时髦，很管用。它现在是一个理想的居住区，甚至还有一些工作空间。阿斯：我觉得很奇怪，我们最伟大和最大的住宅开发商——房屋建筑商——仍然不把底层当回事。下意识的反应是把一个特易购地铁和一个Pret a Manger放进去，然后说这是混合用途。他们需要提高标准。Resi开发商抬头看了看，最后到了一楼；商业开发商从一楼开始，往上看。CB：那么开发人员还应该提供什么呢？AS：过去十年，零售业发生了很大的变化。网上购物改变了游戏，但人们仍然想要体验，并将购物视为一种休闲活动。因此，越来越多的人选择去哪里购物就是去哪里有文化和娱乐。AH：混合用途计划可以有文化锚——Montagu Evans建议约克国家铁路博物馆将其作为约克中心的锚，并查看邓迪V&A博物馆的发展情况。当地政府投入了大量资金，这一变化令人难以置信——旅游业增加了，旅馆开业了，车站重新开发了，住宅市场也在飞涨。教育也很重要。如果我能进入一个有好大学的城镇或城市，那么从发展的角度来看，那是非常好的。AS：对于开发人员来说，文化必须是最难交付的东西。我们不能都做。开发人员不应该对控制权自大——我们需要合作，把事情整合到一起。维斯特菲尔德（购物中心开发商）刚刚收购了一家百老汇剧院公司，斯科特·桑德斯制片公司。对于相互竞争的城镇中心来说，这可能会改变游戏规则。发展需要有优势。展望未来的十年，我认为我们将看到更多的地方正在发生的事情的混合，而不仅仅是在建筑物中混合使用。马：很多时候，城镇都有节日和农贸市场，但举办的地方和空间并不理想。这又回到了我们作为开发人员所能做的：提供这些用途的繁荣需要公共领域的设施。它是共生的：如果它成功了，会有更多的人来。VN：是的，我们在新的布拉克内尔镇中心新建了新的室外空间，并由剧院技术人员进行了审核，这样我们就可以根据需要的电力、数据和其他设施来证明这些空间。人们渴望新的体验。我们有一个弹出式的屋顶餐厅和酒吧，屋顶上的凉棚，在白城的一个多层停车场顶部交易，在过去两个月里，他们已经提供了72000份餐食。人们想出去寻找不同的东西。这与社交媒体的兴起有着巨大的联系，人们希望自己成为第一个体验新事物的人。CB：混合用途开发人员如何证明他们所做的既创造了价值，又创造了一种地方感？正如：文化确实会对财产价值产生连锁反应。在电视中心，电影文化遗产无疑为楼上的住宅每平方英尺增加了价值。但布里斯托尔的这一计划——开发商承担了风险，接受了较低的租金，并接受了当地独立人士的较弱契约。最终，如果你创造了一个人们想要居住的地方，价值观就会提高。马：不过，在你走到最后一步之前，很难用经验证明这一点。CB：地方政府如何成为开发商更好的合作伙伴？BG：理解最初的总体规划不会是最终的总体规划，因为事情需要随着时间的推移而发展。这可以追溯到以前交付点的灵活性和速度。啊：当地政府想在你开始之前就知道全部情况。马：统一的政府一般都在联合行动。两级政府——有县政府和地方政府的地方——通常在工作中更具挑战性。AS：在一个大型混合用途计划的第一阶段，人们总是痴迷于交付太多。城镇应该经过较长时间的发展。看看国王十字勋章——那是一小块一块地被开发出来的土地，现在看来一切都很美好，证明了它是可以做到的。越南新闻：地方政府的问题是我们被困在一个记录房屋目标的系统中。我认为，总体规划应该是一个可以改变的共同意向声明。马：你把它归结为地方政府和开发商之间的信任。VN：这是信任和风险。如果你信任别人，你可以冒险。CB：改造遗留零售计划似乎是开发人员需要挖掘的一项丰富的工作。阿：值得注意的是，地方政府正利用其非常廉价的资金资源，从开发商手中回购市中心。例如坎特伯雷和沃金，它们获得了BCSC最佳翻新方案奖。越南：沃基