按租金生成更新雅迪英国智库雅迪博客员工于2019年1月31日在全球Yardi UK邀请了一个由北方地产专家组成的团队来到位于萨尔福德的由urbanbubble管理的建筑出租（BTR）开发项目Slate Yard，讨论英格兰北部相对新生的行业是如何演变的，并探讨阻碍BTR在该地区未来发展的主要障碍。参加讨论的有：迈克尔·霍华德（MH），urbanbubble董事总经理Matt Crompton（MC），Muse Developments联合董事总经理Adam Higgins（AH），Capital&Centric创始人Shelagh McNerney（SM），索尔福德市议会发展主管Gavin Taylor（GT），远东财团区域总经理西蒙·克雷西，咨询编辑（特写），财产周刊（主席）到目前为止，我们在哪些地方看到了BTR发展的显著水平？为什么？主持人：曼彻斯特现在比其他城市都要领先。我想这可以归结为你需要从居住者那里得到的租金水平，以及你可以容纳的空置水平，这些空置水平会通过财务模型进行过滤，从而得出某物是否可开发。曼彻斯特的动态之所以起作用，是因为你可以看到这里发生了很多活动，但在其他强大的北方城市——利物浦、利兹等地，你却看不到这么多活动。同样的动态也必须存在于这些城市中，因为他们希望生活在那里，并且拥有BTR的灵活性，但是租金需要达到一个水平，使开发变得可行。SM：你不能把目前（大曼彻斯特）房地产市场的情况与那些新来的大雇主区分开来，我认为这就是这个地区的区别所在。尽管其他北方城市拥有大量的资产和资源，但这里的经济规模以及发展和增长的方式是什么。如果你看这些数字，你就分不清了。我们收到的每一个外来投资咨询都是从交通基础设施的问题开始的，紧接着是一家公司的人力资源总监问："我的员工要住在哪里？这个城市的文化和感觉如何？’在曼彻斯特，很多BTR单位将于明年投入使用。有没有太多的股票同时冲击市场？MH：我们知道的是，曼彻斯特的住房存量跟不上人口增长。我们的城市中心已经重新城市化，这是一个非常年轻的城市生活。我把这两年看作是相框。我们是否认为未来两年会有太多的产品进入市场？有可能，但是那些房子都会被填满。我只是认为在某些价位上会有一点波动，特别是对于那些更豪华、更高档的（BTR）品牌来说，它们不会达到他们所追求的每平方英尺英镑。GT：你所说的奢侈品牌，甚至是中价位品牌，都有细微差别。它不可能只是普通产品。那个产品需要有一些不同之处，否则你会有很多存货。啊：我想我们看到的是两个不同的时间段。现在有正在建造和完工的东西，也有在2007-08年左右建造的东西，由于供应不足，这些东西明显减少了。我怀疑，如果会有一个抖动，那么一些老的会先下降，因为我们都被闪亮的新事物所吸引。但它将解决城市经济适用房的任何问题，这将吸引更多的人进入市中心。urbanbubble的石板厂。一些人已经称之为曼彻斯特BTR市场的顶峰。是不是太早了？GT：就土地价值而言，你可能正在经历市场的巅峰，但就每平方英尺的租金而言，我认为还有一段路要走。麦克：我同意这是一个相当泡沫化的土地，但当你看到的需求是流的时候，肯定有一条路要走。如果市场会出现波动，那就只有价格问题了。地理位置仍然是关键，所以它不会是那些与电视台紧密相连的计划，也不会是高质量的休闲或其他任何会让人挣扎的计划。我认为优质的BTR股票有着令人难以置信的光明前景。市政局与该市的BTR社区有何接触，目前的发展水平如何符合市政局的房屋交付目标？萨尔福德一直都支持与私营部门合作的想法，我们在城市里有各种各样的合作安排。目前，我们有兴趣真正了解市场上发生了什么，情况如何变化，细微之处是什么。作为公共部门，与市场的发展保持一致对我们来说非常重要，唯一的办法就是与BTR部门保持良好的工作关系。阿：从这个城市的角度来看，我认为最大的挑战之一是，很多从地下出来的方案都是由一个电子表格设计的，完全是诚实的。他们很有交易性。"我能在这块土地上建多少个单位，乘以租金，乘以收益，减少你的成本，这就是你的利润，太好了。"与此同时，我认为各种各样的计划正在发生，我也把石板厂也包括在内，人们正试图把它们改造成住宅。GT：我们真正看到了病人资金的价值。如果我们创造了一个地方，如果我们创造了品牌，那么从长远来看，我们将从中获得更大的价值。然而，如果我们看的是电子表格，我们是一个机构投资者，会说‘我的底线是什么？’？"这是一种截然不同的投资态度。目前在这个地区实施BTR计划的最佳成分是什么？MH：对居民来说，三大因素是价格、位置和安全。安全不仅仅是访问控制。这些计划有24-7名员工，所以当你走进那扇门时，你会有一种心境平和的感觉，那就是你的家。啊：我觉得客户服务是最重要的因素。如果你想去某个地方租一间露台房或一套公寓，和当地的代理商打交道和处理信用检查仍然是相当痛苦的经历。我不认为金融机构在发展方面一定很出色，但一旦BTR计划建立并运行起来，它们的运作就非常巧妙了。从有人出现观看的那一刻起，这真是一次专业的体验。有人会在那里和你见面，你的信用检查会马上完成，你可以在几天内搬进来。MH：我们希望在下一季度推出即时信用查询和无存款生活。你能想象一下，参加一个BTR计划，被告知没有费用，我们不会向你收取押金，我们可以立即给你结果，然后说：你愿意来这里住，选择一套公寓吗？我真的很自豪，明年在曼彻斯特，人们将有机会在同一天入住并入住一套公寓，只需支付一小笔费用即可预订，而这部分费用将从他们第一个月的租金中扣除。我认为这是市场真正的一个阶段性变化。你认为便利设施和为居民提供健身房、游泳池甚至是共同工作空间有什么价值吗？GT：大量的。在过去的几年里，我们一直处于"生活、工作和娱乐"的泡沫中，你需要一些便利设施，让你可以在家里坐下来工作，或者在楼下有个健身房。提供的便利条件正在改变。有很多时尚，但毫无疑问，如果你有世界级的便利设施，它出售的产品。啊：我觉得这里肯定有足够的空间来放置便利设施，但最具挑战性的是，试着想想人们还没做过的事情。今天在家工作的人比10年前多了许多，但我确实认为他们有时也希望走出公寓，到居民休息室坐下来工作，因为要么这样做，要么就去为我们的工作付很多钱。SM：这对BTR行业来说是一个很大的设计挑战，因为你想要建立这种灵活性，你想要一个能够随着时间的推移适应下一个趋势和需求变化的空间。MH：你必须了解客户想要什么样的功能，一个开发项目可以做什么，因为有些开发项目根本不能提供健身房或屋顶。我们必须和顾客保持联系，因为他们的品味和时尚的变化比以往任何时候都要快。技术在处理房东和居民之间的关系方面能起到什么作用？BTR部门是否全心全意地接受技术的使用？MH：这有两个部分-在效率方面，一个是对客户有利的，另一个是对运营商有利的。我们使用Yardi的RENTCafé，它允许我们与我们的居民交谈；但是，有那么多的小插件和proptech公司，人们不断地试图为你提供一个新的应用程序，所以很难去看看我们应该拥有什么样的技术。未来，我们将在配有物联网设备的公寓内采用语音技术，因此，他们将自动知道，而不必告诉建筑运营商你的洗衣机坏了。BTR行业在这一地区和更广泛的北部地区的未来发展面临的最大挑战是什么？GT：两大挑战是建设风险和政策风险。有很多不稳定的承包商在那里-而且还有更多的东西要出来-如果我们在政治上转向左派，居者有其屋是一个巨大的选票赢家，所以政策可能会朝着拥有住房和负担得起的方向转变，而不是BTR的发展。啊：一个大人物