关注曼彻斯特英国智库作者：Yardi博客员工，物联网工程课程，2016年12月14日英国智库：来自最近与房地产周协调举行的房地产圆桌会议的见解。曼彻斯特是英国大型私人租赁项目最成功的地点之一。但是成功的动力是什么？亚迪召集了一个智囊团，讨论该领域的未来发展。我们的专家小组Tom Bloxham MBE–Urban Splash创始人马修·霍华德——爱马仕房地产投资管理公司副基金经理Antonio Marin Bataller–投资主管，PATRIZIA UKStefan Trebicki——项目建筑师，SimpsonHaughPaul Winstanley——Allsop私人租赁部门和按租建造团队合伙人兼分析师Oliver Wolfryd–Moda Living运营经理Claer Barrett——《金融时报》个人理财编辑，以及《地产周刊》特约编辑（主席）为什么你们都选择在曼彻斯特投资和开发建设-出租（BTR）计划？安东尼奥：从人口统计学的角度来看，曼彻斯特得分很高，机构投资者的高度兴趣使得曼城成为一个引人注目的故事。市中心的选择相对充足，物联网传感器，而且是一个非常适合步行的城市。年轻人希望在交通、工作、娱乐和朋友的步行距离内，曼彻斯特是英国学生毕业后留级率最高的城市之一。马修：曼彻斯特是我们的一个明显的选择，它拥有城市化的所有驱动力，市中心也经历了一次复兴。汤姆：几年前我第一次来曼彻斯特时，市中心有200人，你买不到一品脱牛奶。现在有3万人住在这里，我相信这才刚刚开始，还会有更多的增长。BTR在这里很受欢迎——曼彻斯特会出现供过于求的问题吗？我担心的是，我所提供的多样性还不够。大多数开发商都在建造我称之为"超高效PRS"的建筑，它们有很长的走廊和500平方英尺的单层公寓。斯特凡：粗略地说，目前曼彻斯特大约有一半的规划同意书是关于BTR计划的。这是我关心的事情。开发人员应该考虑他们的便利空间如何潜在地服务于更广泛的社区，而不是向内看或复制已经存在的东西。有一种危险是，随着地区被封锁，我们正在创造社会隔离区，那里的人都来自同一个背景。安东尼奥：我们分析了曼彻斯特所有私人住宅竣工的统计数据。高峰将出现在2019年，届时将有5250台机组完工。历史上，上一次高峰是11000套，而在周期的底部是1500套，曼彻斯特的长期平均住房竣工率在每年7500至8500套之间。保罗：高端计划太多了。开发商通常希望获得20%左右的租金溢价。当你没有竞争对手的时候，你可以在第一个计划中逃脱惩罚，但在那之后，电梯物联网，只有有限数量的房客会支付这些费用。马修：真正的考验将在12到24个月内到来，届时许多旗舰计划将在曼彻斯特交付，只有这样，云服务器买，我们才会开始了解市场上哪些价位才是真正最便宜的。让我们来谈谈租户-你将如何区分您的计划和服务？奥利弗：服务和灵活性。最大的风险是空洞。我们希望人们留下来，提供六个月到三年不等的租期。如果有什么变化，他们需要增加或缩小规模，我们将尽可能地适应。马修：不光是伦敦，所有城市的房租都不便宜。曼彻斯特正在成为BTR计划的早期领导者，我预测这里的租户将对所有租金水平产生更高的期望，这是非常正确的。当居住者变得更加成熟时，这将有助于市场的进一步发展，而服务和可承受性将是这方面的核心。安东尼奥：在租赁市场上，大数据好吗，面积和价格之间的相关性与待售市场不同。如果你建造更大的公寓，你可能无法收取更高的租金，但它所能达到的效果是保留承租人，从长远来看，这会减少空置率并提升价值。汤姆：在曼彻斯特，我们支持了新伊斯灵顿免费学校的发展，以及建立了100年来曼彻斯特第一个新公园——科顿菲尔德公园。每个人都喜欢运河上的驳船——这是一个真正的社区。创建社区很重要吗？保罗：拥有一个客户而不是租户的概念是非常重要的。BTR需要优质的客户服务。你必须让人们觉得这是他们的家，而不仅仅是一个可以居住的地方。汤姆：所有的成本都在流失中。你有空房，你得在新房客搬进来之前重新装修。曼彻斯特有好的街区和坏的街区。曼彻斯特的年轻租房者比我们更清楚哪个是哪个。最好的宣传是口碑。曼彻斯特的BTR市场和伦敦的BTR市场有何不同？汤姆：在其他城市，市中心的房价是每平方英尺最高的。在曼彻斯特，住在一些郊区的每平方英尺仍然比市中心贵。安东尼奥：我们称之为反向中间模式。在曼彻斯特，你不能让建筑成本在中心外堆积起来。在伦敦，你只能在3区、4区和更高的区域进行回报叠加。让我重新表述一下这个问题：伦敦能从曼彻斯特学到什么？奥利弗：在伦敦以外，地方当局更容易接受。在经济上，伦敦比过去几年才真正走出衰退的地区反弹得快得多。虽然有一个滞后，但曼彻斯特已经走在了前面，而霍华德·伯恩斯坦爵士（曼彻斯特市议会首席执行官）在整个城市率先进行了复兴。汤姆：霍华德爵士擅长描述他想要的再生。你很快就会从规划者那里得到一个决定——是或否。我从未在伦敦发展的原因之一，是因为有太多不同的地方当局，那么多的决策者。斯特凡：我们还应该问问其他城市能从曼彻斯特学到什么。其他城市可能有高层建筑政策和发展限制。曼彻斯特在发展和规模方面没有太多的记录，规划者们愿意与他们进行对话。BTR的收益是买来买去的吗？马修：对于买房出租的房东来说，这变得更加困难了，他们是私人销售市场的一个重要组成部分税收环境和印花税压力将减少买房市场的同时，机构BTR市场正在获得真正的动力。这也会影响房屋建筑商和开发商。如果销售市场放缓，向BTR投资者出售一张单张机票可能会越来越成为另一条有吸引力的退出途径。威斯敏斯特的政客们如何帮助BTR行业？汤姆：计划不是最大的问题。土地供应是。这个国家的大部分土地都是由公共部门以某种形式拥有的——地方当局、国民保健系统、国防部。通常情况下，这里的人不多。他们应该得到奖励，让他们出让住宅用地。斯蒂芬："北方强国"的遗产。这意味着曼彻斯特和它的联系，在所有的意图和目的。保罗：政治家们应该认识到，BTR是解决英国住房危机的关键部分，而传统的pr、住房所有权和经济适用房是其中一个关键部分。随着市场的发展，我们将看到BTR的哪些趋势？安东尼奥：房客最关心的是价格。第二是住宿质量；第三是居住保障。他们并不要求租用电影院和餐厅。汤姆：我更喜欢模块化结构。缺乏技能是我们作为开发人员面临的一个根本问题。建筑业依靠流动劳动力。最好是在工厂里建一座房子，让同样的人日复一日地工作。把工厂建在北边的大学旁边，教人们技术，而住房可以通过公路到达南方。我们在上市市场上有格兰杰和联合集团，但我们会看到英国住宅房地产投资信托公司（REIT）镜像美国的多家庭专家吗？奥利弗：我想我们会的。这个国家的"第一代目标"是建立在这个国家。文化的转变已经开始发生。马修：BTR面临的最大障碍是起步。现在正在发生。有大量的投资进入这个行业，但一旦我们开始看到计划的实施和大规模的实施，更多的投资将随之而来。保罗：我同意——承担开发风险是另一回事。安东尼奥：我们的行业应该做的是让买房的投资者选择成为长期的BTR投资者。