国际展望科技将主导这十年作者：Neal Gemassmer，2020年1月15日编者按：以下对2020年以及未来十年科技和房地产的展望来自Yardi国际副总裁Neal Gemassmer。原载于《财产周刊》，经许可后在这里转载。节日期间是对过去一年和未来一年的一次反思，甚至比平时更甚。毕竟，这是一个十年的结束，人工智能的技术有哪些，又是另一个十年的开始。自然，所有的目光都集中在英国脱欧上，但从房地产的角度来看，技术对我们行业的影响提供了最有趣的思考素材。过去几年，新技术对房地产的影响比过去三四十年的总和还要大。在2010年，"proptech"这个词甚至还没有被创造出来；今天，大数据好就业吗，它无处不在。然而，在我看来，就其影响而言，我们几乎没有触及表面。在未来几年，它将重新定义房地产的功能。这里有一些关于如何做的想法。首先，考虑建筑出租（BTR）市场。越来越多的投资者正在进入该行业，而技术有可能成为主要的推动因素。数字技术可以让业主和运营商省去中间人——出租人——直接与潜在客户沟通，他们可以看到不同的建筑，并感受到提供的住宿和便利设施的质量。虚拟现实让潜在的租户可以远程查看房产，而在线工具可以安排物理访问，而无需提前打电话或发电子邮件。申请和背景调查也可以通过数字方式进行，客户可以在网上签署租赁合同并支付押金。整个过程将变得几乎没有摩擦。当然，这对代理商来说不是个好消息，这会使他们的整个商业模式面临风险。然而，这只不过是其他行业发生的事情而已。例如，现在大多数旅游交易都是在线进行的，要么直接进行，要么通过数字中介，银行也将大部分交易转移到网上。出租代理仍将存在，但数量将减少，必须在客户体验方面增加很多价值，就像旅行社一样。一旦客户在（虚拟）虚线上签名，应用程序可以让他们更容易地从房东那里获得服务。这可能包括在线支付额外的服务费用，物联网门锁，或者注册一个维护问题并预约某人来解决。应用程序还可以帮助居民融入他们的新社区。建筑经理可以通知居民他们正在组织的活动，但居民个人也可以。科技可以帮助提升居民的整体体验，也可以建立社区意识。此外，在线工具还允许运营商、开发商和房东整理有关其方案的数据，如各种便利设施的使用情况，或开发完成和居民入住后的障碍物数量。这样，开发和服务的设计就变成了一个迭代过程，每个方案都根据不断变化的市场需求进行定制。灵活办公区另一个例子是灵活的办公室。商业中心的概念本身并不新鲜——IWG（Regus）已经做了几十年了。但是，WeWork、officegroup（TOG）和其他机构已经将这个行业从个体企业家、初创企业和中小企业转移到需要数百张办公桌的大型企业。这些新的供应商为大公司提供了一个交钥匙的解决方案。一家有成百上千名员工在寻找新空间的公司，可以与一家灵活的办公室供应商达成定制交易，该供应商将代表公司管理整个耗时且非业务关键的流程。与传统的办公室租赁模式相比，向上或向下伸缩也要容易得多，成本也要低得多。继续以传统方式租赁空间的房东将越来越感到压力重重。技术在柔性办公革命中发挥了巨大的作用。它允许业主和运营商直接向占用者推销空间，并更有效地管理空间。与BTR一样，应用程序可以帮助提高租户体验，允许他们订购额外的服务和报告问题，以及访问内部网络来赢得新业务或组织社交活动。科技将曾经被视为最后选择的选择变成了一个积极的选择——这一选择有助于吸引和留住那些不想在传统办公环境中工作的千禧一代。还有可持续性。房地产的能源消耗仍然是企业维护、维修和运营的最大成本因素之一。但这也是最可控的成本之一。组织通常会按时结清他们的水电费账单，而且大多数机构都努力做到环保和可持续。然而，并不是很多机构非常擅长了解他们的消费是什么，以及如何将其与其他建筑或其同行进行比较。可持续的未来但情况正在改变。根据我们的经验，越来越多的公司正致力于发展能源管理和可持续发展的战略观点。环境、社会和治理报告对大公司来说越来越重要，这意味着绿色建筑越来越受到追捧。这只会变得更加普遍，尤其是因为机构投资者也要求他们的投资组合更加可持续。这当然有利于环境，但也有利于居住者的底线，因为他们在公用事业上的开支较少。同样，物联网的应用有哪些，技术的使用在这方面是至关重要的，因为建筑，无论是现有的还是新建的，都变得越来越智能。技术将推动采用更好的做法。我们的观点是，出发点是了解消耗量，但电表需要集成以提供实时数据。一旦获得这些数据，机器学习和人工智能就可以提供智能，例如建筑物何时需要加热或冷却，或预测何时需要维护。这两者对于减少能源消耗都很重要。贯穿以上所有例子的主题是数据。人们常说数据就是新油。在我看来，数据一直是石油。这不是什么新鲜事。然而，当数据存储在多个不相连的系统中时，就很难做出智能决策或进行预测分析。然而，越来越多的公司正在采用一个集成的系统，这样他们的所有数据都有一个单一的真实来源。只有这样，他们才能利用机器学习和人工智能等前沿技术所能提供的好处。所有这些的合理结果是，在未来几年里，proptech公司将迎来繁荣时期。然而，我的感觉是，多达四分之一的proptech初创公司将在未来12至18个月内倒闭，因为它们将耗尽资金。这些公司从最初的投资者那里获得的资金和建立一个能增加价值和产生足够收入的业务的时间方面，只有这么多跑道。这对整个行业来说未必是坏消息。虽然会有人员伤亡，但同时也会有新的创业浪潮。资本越来越关注下一代初创企业。这应该是令人兴奋的原因。我们拥有的技术已经在房地产领域发生了革命性的变化，并将继续这样做。我们可能不知道下一代技术将带来的所有好处，但看到市场如何不断创新，手游返利，将令人兴奋。一、 首先，我非常兴奋能在2020年及以后开始下一个十年。