在按行业报道冠状病毒疫情的影响时，经常会看到对旅游业、航空公司和餐馆等行业的破坏性影响。尽管对这些行业何时"反弹"的具体预测各不相同，但普遍的看法是，随着时间的推移，随着消费者行为恢复（或接近）冠状病毒前的正常水平，它们确实会重新恢复实力对于一个没有像其他商业房地产（CRE）那样频繁提及的行业，短期痛苦与上述行业类似，但长期前景可能更加黯淡。自冠状病毒开始在世界范围内传播以来，一些推动CRE下降的动力可能会随着时间的推移而变得更为深刻和艰难事实上，公共卫生危机已经加速了在冠状病毒之前正在进行的两个巨大的社会趋势，这两个趋势现在发展得更快：消费者想如何购物，人们想住在哪里？这两种相互交织的力量的转变可能会永远改变CRE行业。经济冲击是突然而严重的商业房地产行业进入2020年，顺风顺水。与去年同期相比，交易量增长了4%，价格上涨了36%，私募股权房地产投资者正在积累越来越多的投资资本。德勤对全球750名CRE高管的调查显示，76%的受访者对未来一年持乐观态度然而，随着冠状病毒的爆发和全世界实行的隔离和封锁，这一切都改变了。CRE行业受到的影响迅速而严重，尤其是零售房地产房客（零售商、餐馆和其他人）无法支付租金，这给房东带来了流动性挑战，他们面临着自己支付抵押贷款的压力这种紧张关系在一些备受关注的诉讼中得到了体现，其中包括西蒙•房地产（Simon Property）对Gap提起的诉讼，指控Gap未能支付冠状病毒危机期间所欠的6590万美元租金。西蒙房地产还寻求终止其36亿美元收购陶博曼中心的交易，该中心拥有24家豪华商场。西蒙地产表示，陶伯曼的室内购物中心"是继Covid-19之后，大多数消费者希望长期光顾的最后一类零售房地产。"这种多米诺骨牌效应，即房客拖欠租金，房主拖欠房贷，这在过去几个月很常见。"CRE金融委员会（CRE Finance Council）执行董事丽莎•彭德加斯特（Lisa Pendergast）说，这一数字确实令人瞠目结舌她说，在全球金融危机期间，它"是一种滚动式的灾难，实现的速度较慢，"谈到10年前最终冲击商业地产的困境时，她说在这里，那是一夜之间。"此外，还有大量的可租赁面积空置。租赁量是衡量该行业健康状况的一个重要指标，在第二季度，这一数字史无前例地下降了53.4%。即使是那些能够以一定能力保持开放的设施，也面临着更高的卫生费用，以满足公共卫生准则的要求。在整个行业，CRE专业人士都面临这样一个问题："这些影响会持续多久？"这是一个复杂的问题，因为消费者购买行为，甚至住宅偏好发生了一些广泛的变化"顾客将继续以不同的方式购物"预测CRE反弹具有挑战性的一个原因是，由于冠状病毒（coronavirus）导致数百万平方英尺的实体零售店倒闭，这加剧了已经在进行的网上购物活动。有理由相信这种转变对许多购物者来说可能是永久性的。根据eMarketer的数据，今年，尽管美国零售总额将下降10.5%至4.894万亿美元，但电子商务销售额实际上将增长18%，达到7097.8亿美元。冠状病毒对实体零售店的影响是直线下降的，预计那里的销售额将出现历史性的显著下降14%，达到4.184万亿美元。销售额的下降正导致零售业出现大规模的破产潮和空置空间。"Coresight Research是一家专门从事零售和技术的咨询和研究公司，其创始人Deborah Weinswig说："不幸的是，破产的公司比我们任何人都预想的要多，我确实相信，随着我们进入2020年，破产的速度会加快。"而那些尚未破产的人则利用这一机会清理自己的房地产。"Neiman Marcus副总裁Amber Seikali在宣布关闭位于哈德逊庭院购物中心的旗舰店时说："顾客现在和将来的购物方式都将与大流行前不同。"百货公司占美国商场总面积的30%，因此，JCPenney、Sears和Neiman Marcus等大型百货公司宣布的商店关闭和破产将对这些商场产生毁灭性的影响据估计，到2021年底，超过一半的商场百货公司将关闭。失去了百货公司的"抽签"很可能会促使小规模零售商随之离开这将使全国许多购物中心成为"空箱"，需要重新开发或重新调整用途。改变了城市生活的微积分正如CRE行业受到购物者从实体店到电子商务的冲击，该行业也可能面临着居民从人口稠密的城市中心（商业租金通常相当高）向郊区或郊区的进军在家工作政策的新普及和对人口稠密城市公共健康风险的新认识，可能会在未来几年为CRE带来重大不利因素。一般来说，在一个城市，尤其是最大的城市，生活成本要高得多。一些城市居民的权衡往往集中在方便他们的办公室（从而避免了长途通勤的需要）和方便使用城市通常提供的所有便利设施，包括剧院、餐馆、博物馆等。在流感大流行之前，人们已经开始从大城市迁移到小城市，包括纽约、洛杉矶和芝加哥。在许多公司推行自由的"在家工作"政策，或是在城市生活的文化和社会福利大幅减少之际，在城市生活的价值主张会如何？或许出于冠状病毒危机的需要，公司越来越适应在家工作的员工。像Twitter、Facebook和Nationwide这样的公司已经决定允许他们的员工永久在家工作。事实上，摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师表示，他们预计，到2024年，在家办公的趋势将增加两倍，他们认为这一转变将推低纽约和旧金山的写字楼租金，并在大约未来五年内影响更高的空置率即使制定新的远程工作政策的动力最初是冠状病毒，但对许多公司来说，房地产经济可能是这些政策得以坚持的原因。Reach Advisors的研究发现，房地产和劳动力成本居高不下，正促使企业转移到更偏远的地方工作该公司总裁James Chung说："密度最大的转变可能出现在海湾地区和纽约市等市场。"。通过转移到远程工作，"他们可以大大扩大他们的劳动力资源库，并规避他们所处的劳动工资陷阱。"如果近距离工作不再是许多城市居民的价值驱动因素，那么工作之外的文化、社会和其他福利又如何呢？"沃顿商学院的杰弗里·加勒特（Geoffrey Garrett）说："人们之所以被吸引到城市，不仅是因为经济机会，也因为城市生活方式有理由相信，对许多人来说，拥挤的空间（商店、地铁、咖啡馆等）的健康风险在冠状病毒疫情消退后仍将存在。在实施了数月的社会距离保护措施之后，在黑色星期五穿过拥挤的商场或乘坐拥挤的公共汽车都需要一些时间来适应顾客的持续谨慎将使零售商和餐馆继续承受支付租金的压力。结束语在过去几个月里，冠状病毒加速了两大趋势，这两大趋势已经对商业房地产行业构成了双重打击：购物者在线购物和居民离开大城市前往小城市。尽管公共卫生危机对CRE的直接影响，从封闭的建筑到更高的卫生成本，可能会消退，但这两大趋势的后果可能会持续。即使这些趋势持续下去，也有理由相信该行业能够适应。这一演变可能与商业地产降价一样简单明了。供求关系最终可能会达到后冠状病毒后的正常水平。对于商业办公空间，开发商现在应该在考虑到密度限制的情况下，找出建造新空间的方法。更灵活的空间设计可能会迎合未来的出租人即使是转向电子商务销售也可能提供一个机会，因为电子商务企业对仓储和其他工业空间的需求增加，以存储或完成库存。一些"空盒子"商场空间很可能成为未来电子商务实现中心。冠状病毒大流行还如何改变消费者的行为？看看关于大学生返校计划的最新见解。返回博客主页